民泊の売上はあるのに利益が残らない？｜毎月見直したい収支のポイント

売上・手数料・経費を分けて記録する

宿泊料金とゲストから受け取る清掃費などを売上としてまとめ、予約サイトの手数料、清掃外注費、家賃、光熱費、消耗品費などを分けて記録します。運営を委託していれば、その費用も含めます。

予約サイトからの入金額を使う場合、すでに差し引かれた手数料をもう一度引かないようにします。返金や調整金がある月も、内訳を確認すると数字のずれを追いやすくなります。

月ごとの運営を比べるなら、予約を受け付けた月ではなく、実際に宿泊した月に売上をまとめます。月をまたぐ予約は泊数や日別料金に合わせて分け、銀行に入金された日との違いを整理しておきましょう。

Airbnbでは収入レポートを取得でき、手数料や清掃料金などの内訳を確認できます。複数の予約サイトを使う場合も、物件ごとに一つの表へまとめると見比べやすくなります。

稼働率だけでなく、単価と滞在日数を見る

売上が変わった理由は、泊数の増減だけとは限りません。値下げや割引で単価が下がったのか、短い予約が増えたのかを分けて見ます。

表は横にスクロールできます →

予約サイトの指標とは集計方法が異なる場合があるため、自分の表では計算方法を揃えます。繁忙期と閑散期の差もあるので、前月だけでなく、実績があれば前年同月とも比べましょう。

清掃費の収支と、一時的な出費を見分ける

清掃費は、ゲストへの請求額と外注費が一致するとは限りません。清掃費収入と実際の清掃・リネン費用を並べ、予約全体で残る金額を確認します。短い予約が増えたから必ず利益が減るわけではなく、請求額と外注費の設定によって変わります。

消耗品のまとめ買いや家電の交換があると、その月の支出は大きくなります。毎月続く費用と一時的な出費を分けると、通常の運営収支が悪化しているのかを判断しやすくなります。

自分で清掃や対応をしている場合は、支出に出ない作業時間も記録します。残額が増えても、自分の稼働が大きく増えているなら、任せる範囲も含めて考えたいところです。

ここでの残額は、日々の運営を比較するためのものです。税金・減価償却を含む会計上の利益や、借入返済後の資金残高とは分けて確認します。

原因に合わせて、翌月の見直しを一つ決める

単価が下がっているなら、割引設定や安く販売した日を確認します。短い予約の対応が負担なら、最低宿泊日数や清掃費の設定を見直す方法があります。

光熱費や消耗品費が増えたときは、宿泊泊数や人数も増えていないかを確認します。費用だけを減らそうとして、ゲストの満足度や清掃品質を落とすと、長期的には予約に影響することもあります。

まずは影響が大きい項目を一つ選び、変更内容と日付を記録しましょう。次の月に、予約の入り方だけでなく、経費を引いた残額と運営の負担がどう変わったかまで確かめます。

参考にした情報

• 民泊チャンネル「【民泊物件の選び方】利益が出るかどうかの考え方を解説します/シミュレーション」（2023年8月29日公開・下記に動画を掲載）
• Airbnb：ホスティング収入レポートをダウンロードする

動画の売上と必要経費を組み合わせる考え方を参考に、運営後の月次確認へ展開しています。動画内の金額・料率は当時の説明例であり、この記事では実際の取引明細や請求額を使います。Airbnb公式情報は2026年11月7日確認。