民泊の競合リサーチはどうする？｜物件を決める前に調べたい周辺施設

まず押さえたいこと

候補物件が見つかったら、近い条件の宿が、どんな部屋を、いくらで販売しているかを調べます。「このくらい売れてほしい」ではなく、比較できる施設を見つけるところから始めましょう。

民泊に使える物件でも、宿泊先として選ばれるかは別の話です。予約サイトで周辺施設を見ておくと、物件を借りる判断だけでなく、部屋づくりや料金設定にも役立ちます。

まずは条件の近い施設を探す

Airbnbなどで候補エリアを検索し、まずは似た施設を3～5件以上集めます。同じ駅の近くでも、貸切の部屋と個室、2人向けと大人数向けでは比較しづらいため、宿泊人数・寝室数・広さ・駅からの距離を揃えて見ます。

検索人数は定員いっぱいのときだけでなく、少人数で利用するときも確認します。URLと特徴をメモしておくと、日程を変えて調べ直すときにも便利です。

似た施設が見つからない場合は、「競合がいないから有利」とすぐに判断せず、比較範囲を広げます。動画でも、10人の部屋の料金を半分にして5人の部屋を試算するなど、人数だけで単純に換算しない考え方を紹介しています。

比較するときは、全施設で同じチェックイン日・チェックアウト日・人数を指定します。1泊料金の表示だけでなく、清掃費やサービス料などを含めたゲストの支払総額を記録しましょう。

平日と週末、繁忙期と通常期など、日程をいくつか変えて調べます。連休の高い料金だけで、毎月の売上を考えないことがポイントです。

高い施設と安い施設を見つけたら、その差を探します。内装の仕上がり、寝室の独立性、荷物を広げる余裕、洗濯機やキッチンなど、写真と掲載情報から比べてみましょう。

レビューでは、点数だけでなく「駅から便利」「家族で使いやすい」など、何が喜ばれているかを読みます。自分の候補物件で同じ良さを出せるか、逆に設備や立地の差が大きくないかを考える材料になります。

予約できない日は、実際の予約のほか、ホストが手動で閉じている場合や、準備期間などの設定による場合もあります。公開カレンダーの空きなしを、そのまま稼働率にはできません。

また、今表示される販売価格が、過去に予約された価格と同じとは限りません。日を置いて見直し、複数施設の料金やレビューの動きも参考にしながら、想定に幅を持たせます。

比較結果から、自分の部屋で見込む単価を仮置きします。そのうえで、宿泊日数を少なめにした場合も含め、初期費用と毎月の収支を試算しましょう。支払総額には手数料なども含まれるため、そのまま自分の受取額として計算しないようにします。

「参考にした施設と、ここが似ているからこの単価」と説明できるメモを残すと、内見で条件が変わったときにも見直しやすくなります。

動画の周辺比較の考え方をもとに、調べる手順を編集部で整理しました。カレンダーの扱いは公式案内を確認して補足しています。公式情報は2026年10月20日確認。写真・画面は生成したイメージです。

2023年8月公開の動画です。操作画面や金額は当時の説明例です。カレンダーの空きなしは予約以外の場合もあるため、記事ではその点を補足しています。